Fremtidsfullmakt og salg av eiendom
Skal fullmakten brukes til å selge bolig, krever Kartverket litt mer enn selve fullmakten. Her er stegene, dokumentene og hva fullmakten bør si.
Kort svar
Fullmektigen kan selge eiendom med en fremtidsfullmakt som gir rett til å disponere over fast eiendom. Før salget kan tinglyses, krever Kartverket at statsforvalteren har stadfestet at fullmakten har trådt i kraft, og at stadfestelsen er tinglyst på eiendommen. Hele fullmakten skal legges ved, i original eller som bekreftet kopi med inneståelseserklæring.
Slik selger fullmektigen eiendom, steg for steg
- Fullmakten trer i kraft. Det skjer når du ikke lenger er i stand til å ivareta dine interesser (vergemålsloven § 78). Fullmektigen tar stilling til om det har skjedd og skal varsle deg og ektefellen eller samboeren din (§ 83). Stadfesting er ikke et vilkår for at fullmakten trer i kraft, men Kartverket krever det før fullmektigen kan disponere over eiendom.
- Fullmektigen ber statsforvalteren om stadfesting (§ 84). Legeerklæring legges ved søknaden. Be om stadfesting i god tid før dokumentene skal sendes til tinglysing.
- Stadfestelsen tinglyses på eiendommen. Statsforvalteren sørger for at stadfestingsattesten blir tinglyst.
- Skjøtet signeres og sendes til tinglysing. Fullmektigen signerer skjøtet på dine vegne. Selges boligen gjennom megler, er det som regel megleren som sender skjøtet til Kartverket. Fremtidsfullmakten legges ved, i original eller som bekreftet kopi med inneståelseserklæring.
- Kartverket tinglyser skjøtet. Kjøperen får da rettsvern for eiendomsretten.
Hva krever Kartverket?
Kartverket er tinglysingsmyndigheten og behandler alle dokumenter som gjelder fast eiendom. For at fullmektigen skal kunne få tinglyst et skjøte eller et pantedokument, må dette være på plass:
- Stadfestelsen er tinglyst på eiendommen
- Når statsforvalterens stadfestelse står på den aktuelle eiendommen, kan fullmektigen få tinglyst dokumenter der.
- Hele fremtidsfullmakten ligger ved
- Hovedregelen er at originalen legges ved. Den viser hvem som er fullmektig, og at fullmakten gir rett til å disponere over eiendommen.
- Eller: bekreftet kopi med inneståelseserklæring
- Kan dere ikke sende originalen, godtar Kartverket en bekreftet kopi med inneståelseserklæring.
Kilde: Kartverkets rundskriv for tinglysingen, kapittel 3.6.
Hva er en inneståelseserklæring?
En inneståelseserklæring er en påtegning som bekrefter at fremtidsfullmakten fortsatt gjelder, eller gjaldt da den ble brukt. Den brukes når dere sender en bekreftet kopi av fullmakten i stedet for originalen. Erklæringen:
- må dateres samme dag som, eller etter, den dagen fullmektigen signerte tinglysingsdokumentet
- legges ved en kopi som er bekreftet som rett kopi
- kan bare gis av de samme personene som kan vitne alene på et tinglysingsdokument, blant annet advokater og eiendomsmeglere
Se tinglysingsforskriften § 3 og § 7 og Kartverkets rundskriv, kapittel 3.6 for fullstendig liste.
Hva må fremtidsfullmakten inneholde?
Fullmakten må si at fullmektigen kan disponere over fast eiendom. Skriv det tydelig:
- at fullmektigen kan selge eller overdra fast eiendom
- eventuelt at fullmektigen kan pantsette eiendom, for eksempel for å ta opp lån
Kartverket skriver at det ikke er nødvendig å spesifisere en konkret eiendom eller borettslagsandel, men fullmakten må si at fullmektigen kan disponere over fast eiendom. Går ikke det frem av fullmakten, er den ikke nok dokumentasjon for tinglysingen. I veiviseren vår velger du om fullmektigen skal kunne forvalte, selge og pantsette. Fullmakten gjelder da fast eiendom du eier, også eiendom du senere kjøper, arver eller overtar. Eiendommene du legger inn, nevnes bare som eksempler.
Salg til fullmektigen selv eller familien
Et vanlig ønske er at et av barna skal kunne overta foreldrenes bolig. Fullmektigen kan ikke representere deg i saker der han eller hun ville vært inhabil som verge (§ 86, jf. § 34). Det gjelder også når fullmektigens ektefelle, barn eller søsken er kjøper. Skal fullmektigen kunne overdra eiendommen til seg selv eller nær familie, må fullmakten si det uttrykkelig. Ellers kan statsforvalteren oppnevne en verge med et mandat som er begrenset til denne saken.
Gjelder det din egen bolig, og har du ikke laget fullmakten ennå? I veiviseren har eiendom et eget steg. Der velger du om fullmektigen skal kunne selge og pantsette, og om fullmektigen eller andre du navngir, skal kunne kjøpe boligen selv.
Oversikt over eiendomsdisposisjoner
| Disposisjon | Stadfesting? | Hva tinglyses | Krav til fullmakten |
|---|---|---|---|
| Salg | Ja (Kartverket krever det) | Stadfestelsen og skjøtet | Salg eller overdragelse er omfattet |
| Pantsetting (lån) | Ja (Kartverket krever det) | Stadfestelsen og pantedokumentet | Pantsetting er omfattet |
Vedvarende fullmakt og tinglysing
Har du en vedvarende fullmakt som gir rett til å selge eiendom allerede fra signering, kan den brukes ved tinglysing uten stadfesting, ifølge Kartverket. Den gjelder da som en vanlig fullmakt. I vår vedvarende fullmakt er salg og pantsetting av fast eiendom som standard først mulig når fullmakten fungerer som fremtidsfullmakt. Du kan selv velge at retten skal gjelde fra signering. Det forutsetter også at eiendommen er identifisert med gårds- og bruksnummer (for borettslag: organisasjonsnummer og andelsnummer), og at fødselsnummeret ditt står i fullmakten, slik Kartverket krever for vanlige fullmakter. I vår fullmakt legger du inn gårds- og bruksnummer i veiviseren og skriver fødselsnummeret for hånd før du signerer.
Praktiske råd
- Opprett fremtidsfullmakten mens du forstår hva fullmakten betyr, og skriv tydelig hvilke eiendomsdisposisjoner fullmektigen kan gjøre.
- Be statsforvalteren om stadfesting tidlig. Det tar tid å få den på plass.
- Oppbevar originalen trygt. Den trengs ved tinglysing.
- Bruk advokat eller eiendomsmegler hvis dere trenger inneståelseserklæring.
Vanlige spørsmål
Kan fullmektigen selge eiendom på vegne av fullmaktsgiveren?
Ja, hvis fremtidsfullmakten gir rett til å disponere over fast eiendom. Før salget kan tinglyses, krever Kartverket at statsforvalteren har stadfestet at fullmakten har trådt i kraft, og at stadfestelsen er tinglyst på eiendommen.
Hva krever Kartverket ved tinglysing av eiendomssalg med fremtidsfullmakt?
Stadfestelsen fra statsforvalteren må være tinglyst på eiendommen, og fullmakten må vise at fullmektigen kan disponere over fast eiendom. Hele fullmakten legges ved, enten i original eller som bekreftet kopi med inneståelseserklæring.
Hva er en inneståelseserklæring?
En påtegning som bekrefter at fremtidsfullmakten fortsatt gjelder, eller gjaldt da den ble brukt. Den brukes når dere sender en bekreftet kopi i stedet for originalen, og må dateres samme dag som eller etter at fullmektigen signerte tinglysingsdokumentet.
Hvem kan skrive under en inneståelseserklæring?
De samme personene som kan vitne alene på et tinglysingsdokument etter tinglysingsforskriften § 3, blant annet advokater og eiendomsmeglere.
Må statsforvalteren alltid involveres ved salg av eiendom?
Ja, når en vanlig fremtidsfullmakt skal brukes til å tinglyse salg, overdragelse eller pantsetting. En vedvarende fullmakt som allerede gir rett til å selge eiendom fra signering, kan ifølge Kartverket brukes som en vanlig fullmakt uten stadfesting. Les om vedvarende fullmakt.
Kan fremtidsfullmakten brukes til å ta opp lån med pant i eiendommen?
Ja, hvis fullmakten omfatter pantsetting. Skriv det uttrykkelig. Kartverket krever stadfesting også ved pantsetting, og fullmektigen må dokumentere at fullmakten omfatter disposisjonen.
Hva koster det å bruke fremtidsfullmakt ved eiendomssalg?
Det kan komme tinglysingsgebyr og eventuelle kostnader til advokat eller eiendomsmegler. Se gjeldende satser hos Kartverket og den du bruker. Selve fremtidsfullmakten koster 399 kr hos Rettsdokument.no.
Lag en fremtidsfullmakt som omfatter eiendom
Du velger selv om fullmektigen skal kunne vedlikeholde eller selge eiendom, og får ferdig PDF med veiledning for signering.