Fremtidsfullmakt og eiendom
Fast eiendom er som regel den største verdien i et bo. Her er hva fullmakten bør si om forvaltning, utleie, salg og pantsetting, og hva Kartverket krever når den skal brukes.
Kort svar
En fremtidsfullmakt kan gi fullmektigen myndighet over fast eiendom, men det skjer ikke automatisk. Fullmakten må si at fullmektigen kan disponere over fast eiendom, og hvilke disposisjoner som er tillatt. Kartverket krever ikke at en bestemt eiendom er nevnt. Ved salg og pantsetting krever Kartverket i tillegg stadfesting fra statsforvalteren.
Tre nivåer av eiendomsmyndighet
Det er nyttig å dele eiendomsdisposisjoner inn i tre nivåer. Du kan gi fullmektigen myndighet på ett, to eller alle tre, avhengig av hva du ønsker. Tenk gjennom dette når du oppretter fullmakten.
Forvaltning og vedlikehold
Det minst inngripende nivået. Forvaltning gir fullmektigen rett til å ta vare på eiendommen: betale kommunale avgifter, felleskostnader og forsikring, og sørge for nødvendig vedlikehold.
«Fullmektigen kan forvalte og vedlikeholde fast eiendom som tilhører fullmaktsgiveren, herunder betale løpende kostnader og nødvendig vedlikehold.»
Utleie
Utleie gir fullmektigen rett til å leie ut eiendommen mot betaling. Det er mer inngripende enn ren forvaltning og bør nevnes særskilt hvis fullmektigen skal ha denne retten.
«Fullmektigen kan leie ut fast eiendom som tilhører fullmaktsgiveren, herunder fastsette leievilkår og inngå leiekontrakter.»
Salg og overdragelse
Det mest inngripende nivået. Salg gir fullmektigen rett til å overføre eiendomsretten til en annen. Ved tinglysing krever Kartverket at statsforvalterens stadfestelse av ikrafttredelsen er tinglyst på eiendommen.
«Fullmektigen kan selge, overdra og pantsette fast eiendom og borettslagsandeler som tilhører fullmaktsgiveren.»
Kartverket skriver at det ikke er nødvendig å spesifisere en konkret eiendom eller borettslagsandel, fordi fullmaktsgiveren kan ha byttet bolig før fullmakten trer i kraft. I veiviseren vår velger du om fullmektigen skal kunne forvalte, selge og pantsette. Fullmakten gjelder da fast eiendom du eier, også eiendom du senere kjøper, arver eller overtar. Eiendommene du legger inn, nevnes bare som eksempler. Skal fullmektigen kunne selge til seg selv eller nær familie, må fullmakten si det uttrykkelig (vergemålsloven § 86).
Pantsetting: et eget punkt
Salg og pantsetting (lån med eiendommen som sikkerhet) er to ulike disposisjoner. En formulering om salg dokumenterer ikke nødvendigvis at fullmektigen også kan pantsette. Skal fullmektigen kunne det, bør fullmakten si det tydelig. Ved tinglysing av pantedokument må fullmektigen dokumentere at fullmakten omfatter disposisjonen, og Kartverket krever stadfesting også her.
Vanlige feil i eiendomsformuleringer
| Vanlig feil | Konsekvens | Bedre løsning |
|---|---|---|
| «Fullmektigen kan ivareta mine interesser» | For vagt for eiendomsdisposisjoner | Skriv tydelig hvilke eiendomsdisposisjoner fullmektigen kan gjøre |
| Bare salg nevnt, ikke pantsetting | Fullmektigen kan ikke dokumentere rett til å ta opp lån med pant i eiendommen | Legg til «og pantsette» i formuleringen |
| Forvaltning og salg blandet sammen | Fullmakten kan være utilstrekkelig for tinglysing av salget | Behandle forvaltning og salg som egne punkter |
Hva Kartverket sjekker
Kartverket er tinglysingsmyndigheten. Når fullmektigen sender inn et skjøte eller et pantedokument, kontrollerer Kartverket at:
- statsforvalterens stadfestelse er tinglyst på eiendommen
- fremtidsfullmakten viser at fullmektigen har rett til å disponere over eiendommen
- hele fullmakten ligger ved, i original eller som bekreftet kopi med inneståelseserklæring fra for eksempel advokat eller eiendomsmegler
Kilde: Kartverkets rundskriv for tinglysingen, kapittel 3.6.
Vedvarende fullmakt og eiendom
En vedvarende fullmakt gjelder fra signering og fortsetter som fremtidsfullmakt når vilkårene i § 78 er oppfylt. Gir den rett til å selge eiendom allerede fra signering, kan den ifølge Kartverket brukes som en vanlig fullmakt ved tinglysing, uten stadfesting. I vår vedvarende fullmakt er salg og pantsetting av fast eiendom som standard først mulig når fullmakten fungerer som fremtidsfullmakt. Du kan selv velge at retten skal gjelde fra signering. Det forutsetter også at eiendommen er identifisert med gårds- og bruksnummer (for borettslag: organisasjonsnummer og andelsnummer), og at fødselsnummeret ditt står i fullmakten, slik Kartverket krever for vanlige fullmakter. I vår fullmakt legger du inn gårds- og bruksnummer i veiviseren og skriver fødselsnummeret for hånd før du signerer.
Et eksempel
Kari oppretter en fremtidsfullmakt med sønnen Per som fullmektig. Der står det: «Per kan forvalte mine finanser og ivareta mine personlige interesser.» Eiendom er ikke nevnt.
Noen år senere kan Kari ikke lenger ivareta egne interesser og bor på sykehjem. Leiligheten bør selges for å dekke utgiftene. Fordi fullmakten ikke viser at Per kan disponere over fast eiendom, er den ikke nok dokumentasjon for å få salget tinglyst. Kari kan bare endre fullmakten eller opprette en ny hvis hun fortsatt forstår hva fullmakten betyr (§ 79). Ellers må familien vurdere vergemål.
Vanlige spørsmål
Hva må fremtidsfullmakten inneholde for at fullmektigen skal disponere over eiendom?
Fullmakten må si at fullmektigen kan disponere over fast eiendom, og hvilke disposisjoner som er tillatt: forvaltning, utleie, salg og pantsetting. Jo tydeligere dette står, jo enklere er det å bruke fullmakten senere.
Kan fullmektigen ta opp lån med pant i eiendom?
Ja, hvis fullmakten omfatter pantsetting. Skriv det uttrykkelig. Ved tinglysing av pantedokument må fullmektigen dokumentere at fullmakten omfatter disposisjonen, og Kartverket krever stadfesting fra statsforvalteren.
Hva er forskjellen på forvaltning og salg av eiendom i fremtidsfullmakt?
Forvaltning er daglig drift: vedlikehold, felleskostnader, kommunale avgifter og forsikring. Salg gir fullmektigen rett til å overføre eiendomsretten til andre. Salg er en langt mer inngripende disposisjon og bør beskrives tydelig.
Er en fremtidsfullmakt nok til å selge eiendom, eller trengs noe mer?
Fullmakten er nødvendig, men ikke nok alene. Ved salg og pantsetting krever Kartverket at statsforvalterens stadfestelse av ikrafttredelsen er tinglyst på eiendommen. Slik foregår salget.
Hva skjer hvis fremtidsfullmakten ikke nevner fast eiendom?
Da er fullmakten ikke nok dokumentasjon for tinglysing av salg eller pantsetting. Fullmakten kan bare endres eller erstattes mens fullmaktsgiveren forstår hva fullmakten betyr. Ellers kan det bli nødvendig å søke om vergemål.
Bør jeg navngi den spesifikke eiendommen i fremtidsfullmakten?
Kartverket krever ikke at en bestemt eiendom er nevnt. Det viktige er at det står at fullmektigen kan disponere over fast eiendom. I veiviseren vår velger du om fullmektigen skal kunne forvalte, selge og pantsette. Fullmakten gjelder da fast eiendom du eier, også eiendom du senere kjøper, arver eller overtar. Eiendommene du legger inn, nevnes bare som eksempler.
Lag en fremtidsfullmakt som omfatter eiendom
Du velger selv om fullmektigen skal kunne vedlikeholde eller selge eiendom, og får ferdig PDF med veiledning for signering.